Artis Leony(ANTARA/Asprilla Dwi Adha)
ARTIS Leony Vitria membagikan pengalamannya saat mengurus balik nama rumah peninggalan sang ayah, Andy Hartanto, yang meninggal pada 15 Juni 2021 di Tangerang Selatan, Banten. Kisah itu ia bagikan melalui akun Instagram pribadinya pada 8 September 2025.
Leony mengaku kaget karena proses balik nama rumah warisan tersebut tetap dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 2,5 persen dari nilai rumah. Menurutnya, beban biaya itu cukup memberatkan.
“Ternyata kita kena pajak waris… jadi itu 2,5 persen dari nilai rumahnya. Gue harus ngeluarin duit puluhan juta lagi cuma buat balik nama doang. I just feel it’s not fair,” tulis Leony.
Ahli Hukum Pajak Universitas Gajah Mada (UGM) Prof Adrianto Dwi Nugroho menjelaskan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota.
BPHTB dikenakan terhadap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, misalnya karena jual beli, hibah, warisan dan lain sebagainya.
Tarif BPHTB sudah diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD).
“Artinya tarif BPHTB yang ditentukan dalam suatu peraturan daerah kabupaten/kota, tarifnya sudah diatur pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD)," kata Adrianto.
Menurutnya, penerapan BPHTB atas perolehan karena warisan diatur berdasarkan peraturan daerah di masing-masing kabupaten/kota Pemerintah. Namun, ia menyebut jika DPRD kabupaten/kota dapat mengecualikan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.
"Misalnya karena adanya kebijakan tertentu dari pemerintah tersebut. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (2) UU HKPD)," kata dia.
Besaran BPHTB terutang, kata dia, dihitung dengan menggunakan self assessment system oleh wajib pajak, dengan cara mengalikan tarif dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), setelah dikurangi dengan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTКР).
Adrianto menjelaskan bahwa penghitungan tersebut nantinya akan melalui proses validasi oleh pejabat badan pendapatan daerah kabupaten/kota. Proses itu pun menjadi satu kesatuan dalam proses peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat pembuat akta tanah dan kantor pertanahan.
Sesuai dengan ketentuan yang terdapat pada Pasal 95 ayat (2) UU HKPD, ia menyebut ketika ada wajib pajak merasa keberatan karena mengalami kesulitan finansial, maka pemerintah daerah dimungkinkan untuk memberikan pengurangan, pembetulan, dan pembatalan ketetapan pajak.
Selanjutnya, berdasarkan Pasal 102 Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PP KUPD) juga mengatur bahwa kepala daerah dapat memberikan keringanan, pengurangan, pembebasan, dan penundaan pembayaran atas pokok dan/atau sanksi Pajak dengan memperhatikan kondisi Wajib Pajak dan/atau objek Pajak.
Pengaturan lebih lanjut, termasuk petunjuk teknis dan pelaksanaan kedua pasal tersebut diatur pada peraturan daerah dan peraturan kepala daerah kabupaten/kota.
"Istilah keberatan pajak memiliki makna sendiri sebagai upaya hukum dalam hal wajib pajak tidak menyetujui hasil penghitungan pajak oleh fiskus. Ketentuan mengenai keberatan pajak daerah diatur pada UU HKPD, PP KUPD, dan peraturan daerah kabupaten/kota serta peraturan bupati/walikota," katanya.
Terkait dengan BPHTB di setiap daerah presentasenya tidak sama, Adrianto menjelaskan bahwa hal itu karena di UU HKPD hanya mengatur tarif maksimum pajak-pajak daerah yang dapat dikenakan oleh pemerintah kabupaten/kota.
Khusus BPHTB, kata dia, Pasal 47 ayat (1) UU HKPD mengatur bahwa "Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Tarif yang riil dikenakan di tiap-tiap kabupaten/kota akan diatur dengan peraturan daerah (Pasal 47 ayat (2) UU HKPD).
"Selain itu, pemerintah kabupaten/kota juga diberi kewenangan untuk menentukan besaran NPOPTKP di wilayahnya," katanya.
Ia menyebut bahwa pada Pasal 46 ayat (5) dan ayat (6) UU HKPD hanya mengatur NPOPTKP paling rendah yang dapat dihitung dalam menghitung besaran BPHTB terutang.
"Berbeda dengan tarif BPHTB, semakin besar NPOPTKP, semakin kecil BPHTB terutang," ujar Adrianto.
Sementara itu, Pengamat Kebijakan Publik Trubus Rahadiansyah menegaskan bahwa Leony tetap harus mengikuti prosedur resmi, termasuk membayar BPHTB. Namun, ia menyarankan agar warga yang merasa keberatan bisa menyampaikan aduan ke Ombudsman Pemkot Tangsel.
Pemerintah Kota Tangerang Selatan (Pemkot Tangsel) mengeklaim siap memfasilitasi Leony untuk mengajukan pengurangan pajak kepada Direktorat Jenderal Pajak.
"Artinya tata kelola yang baik di mana masyarakat itu didampingi, difasilitasi untuk minta keringanan pajak karena ada warganya yang merasa keberatan dengan penghitungan pajak," kata Trubus dalam keterangan yang diterima, Kamis (2/10).
Dalam situasi ini, Trubus menyebut fungsi Pemkot dan Pemda yaitu dalam memberikan perlindungan kepada warganya telahdijalankan. “Jadi apa yang dilakukan Pemkot Tangsel dapat menjadi contoh dalam melakukan advokasi, pendampingan sekaligus keberpihakan kepada warganya," ujarnya. (P-4)
